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Kann ich beim Kauf einer Ferienimmobilie in Österreich die Vorsteuer abziehen?
Mag. Peter Weitzel: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Betreibergesellschaft vermietet die Ferienimmobilie gewerblich-touristisch. Der Käufer wird beim Finanzamt als Unternehmer registriert. So kann er die beim Kauf in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen und erwirbt die Immobilie de facto netto.
Gibt es in Österreich eine Erbschaftssteuer?
Mag. Peter Weitzel: Nein. In Österreich gibt es derzeit weder eine Erbschafts- noch eine Schenkungssteuer. Deshalb können Sie eine Ferienimmobilie zu relativ geringen Kosten innerhalb der Familie weitergeben. Zu diesen Kosten zählt eine reduzierte Grunderwerbsteuer.
Wie kann ich eine Ferienimmobilie in Österreich an meine Kinder übertragen?
Mag. Peter Weitzel: Dafür gibt es drei Wege: Schenkung zu Lebzeiten, Erbschaft oder eine Beteiligung schon beim Kauf.
Im Grundbuch können zwei Personen als Eigentümer eingetragen werden. Möchten mehr als zwei Personen gemeinsam kaufen, ist die Gründung einer offenen Gesellschaft (OG) eine Möglichkeit. Diese Lösung wird vor allem innerhalb von Familien genutzt. Die Immobilie erwirbt dann die OG. Sie und Ihre Kinder halten Anteile daran. Auch Ihre eigenen Anteile können Sie später an Ihre Kinder übertragen. Das steuerliche Ergebnis aus der Vermietung wird auf alle Beteiligten aufgeteilt.
Wo versteuere ich als Deutscher die Mieteinnahmen aus Österreich?
Mag. Peter Weitzel: In Österreich. Das ist ein Vorteil: Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens hat Österreich das Besteuerungsrecht auf den Gewinn aus der Vermietung. So vermeiden Sie im Einzelfall eine doppelte Steuerbelastung in Deutschland. Bei grenzüberschreitenden Fragen stimmt sich der österreichische Steuerberater mit Ihrem deutschen Steuerberater ab.
Gibt es einen Steuerfreibetrag für Mieteinnahmen in Österreich?
Mag. Peter Weitzel: Ja. Wer eine Ferienimmobilie erwirbt, hat bei der Einkommensteuer einen Steuerfreibetrag von derzeit rund 2.500 € pro Person im Jahr. Erwerben zwei Personen gemeinsam eine Immobilie, bleibt ein Gewinn von rund 5.000 € im Jahr steuerfrei. Darüber beginnt der Steuersatz bei lediglich 20 Prozent.
Bereit für Ihr Investment in den Bergen?
Von der Umsatzsteuerrückerstattung bis zu den Freibeträgen: Wer beim Immobilienkauf in Österreich clever plant, kann Steuervorteile nutzen und eine Investition für Generationen schaffen. Ob Ferienwohnung, Ferienhaus oder Chalet: ALMDORFBAU unterstützt Sie bei der Wahl der passenden Ferienimmobilie und steht Ihnen gemeinsam mit spezialisierten Steuerberatern beratend zur Seite.
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Häufige Fragen zu Steuern bei Ferienimmobilien in Österreich
Wann sollte ich beim Kauf einer Ferienimmobilie in Österreich einen Steuerberater einschalten?
Am besten bereits vor dem Kauf. Das österreichische Steuerrecht unterscheidet sich im Einzelfall vom deutschen. Eine frühe Kontaktaufnahme hilft dabei, Ihre persönliche Situation einzuschätzen und Sie umfassend über die steuerliche Lage in Österreich zu informieren.
Begleitet mich der Steuerberater auch nach dem Kauf?
Ja. Nach der Kaufentscheidung übernimmt der Steuerberater die steuerlichen Belange in Österreich. In vielen Fällen begleitet er die Eigentümer über viele Jahre hinweg. Dazu gehören die laufende Betreuung und die Erstellung der Steuererklärungen. Auch wenn Sie die Immobilie später innerhalb der Familie übertragen möchten, etwa an Ihre Kinder oder Ihren Partner, ist er Ihr erster Ansprechpartner.
Muss ich mich als Eigentümer selbst um die Steuer in Österreich kümmern?
Der Aufwand für Sie bleibt gering. Der Steuerberater beantragt die Steuernummer und kümmert sich um die Abwicklung mit dem Finanzamt. Sie müssen lediglich die erforderlichen Belege bereitstellen. Welche das sind, teilt Ihnen der Steuerberater mit.
Kann ich Abschreibungen für meine Ferienimmobilie in Österreich geltend machen?
Ja. Versteuert wird der Gewinn, also die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten. Dazu zählen beispielsweise die Gebäudeabschreibung und die Zinsen für die Finanzierung. Beides mindert den Gewinn, sodass weniger versteuert werden muss. In der Steuererklärung wird außerdem der Freibetrag pro Person berücksichtigt.
Muss ich als Deutscher in Österreich eine Steuererklärung abgeben?
Ja. Da die Mieteinnahmen in Österreich versteuert werden, wird dort regelmäßig eine Steuererklärung erstellt. Das übernimmt üblicherweise Ihr Steuerberater.
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