Ferienimmobilie in Österreich ganzjährig vermieten – so steigern Sie Ihre Rendite

Was macht eine Region zur Ganzjahresdestination?

Viele Eigentümer von Ferienimmobilien planen bisher vor allem mit Sommer- und Wintergästen. Dabei lässt sich auch in der Nebensaison erfolgreich vermieten. 2025 lag die Zahl der Übernachtungen in der Nebensaison bereits bei 28,1 %. Die Ursachen sind vielfältig:

• Verändertes Urlaubsverhalten: Gäste reisen kürzer, häufiger und zunehmend außerhalb der klassischen Ferienzeiten.
• Klimawandel: Mildere Temperaturen im Frühling und Herbst machen diese Jahreszeiten für Outdoor-Aktivitäten immer attraktiver.
• Übertourismus: Wer Ruhe sucht, weicht bewusst in die Nebensaison aus.
• Demographischer Wandel: Eine wachsende Gruppe älterer, mobiler Reisender ist zeitlich flexibel und reist bevorzugt außerhalb der Stoßzeiten.
• Workation und Remote Work: Immer mehr Gäste verbinden Arbeit und Urlaub.

Regionen mit ganzjährigem Angebot füllen ihre Kapazitäten entsprechend. Eine Region funktioniert ganzjährig, wenn sie in jeder Saison einen klaren Anlass bietet: Skifahren im Winter, Wandern und Biken im Sommer, Ruhe, Natur und Wellness im Frühling sowie Herbst. Entscheidend ist die Infrastruktur: Thermen, Bergseen, gut ausgebaute Wege und ein gastronomisches Angebot, das auch außerhalb der Hochsaison geöffnet hat.

Für Investoren ist die tatsächliche Auslastung über das gesamte Jahr entscheidend. Thomas Payr, Geschäftsführer von ALPS RESORTS erklärt im Interview, wie ganzjährige Auslastung gelingt.

Vom Saisonbetrieb zur Ganzjahresdestination

Der Ferientourismus in Österreich bewegt sich weg vom saisonalen Denken, hin zu einem Tourismus, der das ganze Jahr über funktioniert. Thomas Payr von ALPS RESORTS, Österreichs führender Hotelkette und exklusiver Vermietungspartner von ALMDORFBAU, gestaltet den Wandel zum Ganzjahrestourismus in den Alpen aktiv mit. Im Interview mit uns spricht er darüber, welche Faktoren eine Destination 365 Tage im Jahr attraktiv machen.

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ALPS RESORTS erzielte zuletzt über eine Million Nächtigungen – mit einer Verteilung von fast 50/50 zwischen Sommer und Winter. Was Thomas Payr dabei besonders hervorhebt: Ganzjahrestourismus entsteht nicht von selbst. Er ist das Ergebnis gezielter Vermarktung, des richtigen Produkts und einer Region, die in jeder Jahreszeit etwas zu bieten hat. Ein konkretes Beispiel liefert das von ALMDORFBAU entwickelte Bergresort Hauser Kaibling: In den Monaten Oktober und November – der vermeintlichen Nebensaison – erzielte ALPS RESORTS dort Auslastungswerte zwischen 70 und 80 %. Viele Mitbewerber hatten in dieser Zeit bereits geschlossen.

Dass das gelingt, führt Payr auf mehrere Faktoren zurück: auf das Produkt selbst (Private Spa als ganzjährig buchbares Alleinstellungsmerkmal), auf die gezielte Vermarktung der ruhigeren Monate und auf die Architektur. „Schöner Wohnen" ist eines der wichtigsten Buchungsmotive geworden. Urlauber suchen gezielt nach hochwertig ausgestatteten Ferienimmobilien. Ein privater Spa, der unabhängig von Wetter und Saison nutzbar ist, wird dabei zum entscheidenden Buchungsargument.

Sie suchen eine Immobilie, die sich rund ums Jahr gewinnbringend vermieten lässt? Mit folgenden drei Projekten klappt's.

Wo der Ganzjahrestourismus boomt

Sonnenchalets Murau – Steiermark

Die Sonnenchalets Murau entstehen auf einem drei Hektar großen Areal zwischen Skigebiet, Golfplatz und der Altstadt Murau. Eine Lage, die das ganze Jahr trägt. Jedes der 25 Chalets verfügt über eine KLAFS Premiumsauna, ausgewählte Einheiten zusätzlich über Hot Tub oder privaten Edelstahlpool. Herzstück der Anlage bilden die drei Naturpools mit insgesamt 804 m² Schwimmfläche.

Einzelne Chalets haben direkten Zugang zum Wasser über die private Terrasse. Ein eingelassener beheizbarer Edelstahl-Infinity-Pool lädt auch im Winter zum Baden ein. Chalets und Pool werden emissionsfrei per Wärmepumpe betrieben.

Vier Jahreszeiten in Murau auf einen Blick:

Frühling:

• Radfahren, Mountainbike & Gravelbiken: Der Murradweg erstreckt sich über insgesamt 453 Kilometer. Die Etappe Tamsweg bis Murau gilt als eine der schönsten Flussradstrecken Österreichs.
• Zertifizierte Wanderregion mit Routen für jeden Anspruch: von Almwegen bis zu Gipfeltouren auf über 2.000 m.‍
• Golfplatz Murau-Kreischberg (18 Loch, Par 72) öffnet die Saison.

Sommer:

• Über 200 Sonnentage in der Region.
• 40 Seen in der Region Murau: vom Hochgebirgssee bis zum Naturfreibad direkt in Murau.
• Kreischberg mit Dinowald, Bike-Trails und Gondelbahn auf 1.800 m.

Herbst:

• Wandern auf dem 3-Seen-Weg durch Lärchen- und Zirbenwälder.
• Günster Wasserfall und Graggerschlucht: zwei der schönsten Naturschauplätze der Region.
• Waldbaden im Naturpark Zirbitzkogel-Grebenzen: eine der waldreichsten Regionen Österreichs.

Winter:

• Skifahren ab November am Kreischberg: 42 schneesichere Pistenkilometer.
• Sechs weitere Skigebiete in der Umgebung.
• Winterwandern: z. B. Zeutschacher Winterwanderweg (8 km, leicht) mit Blick auf den Zirbitzkogel.

Hideaway Saalbach – Salzburger Land

Saalbach-Hinterglemm gilt als das kleine St. Moritz der Alpen. Durch die Revitalisierung eines Bestandsgebäudes entstand das Hideaway Saalbach: Ressourcen wurden geschont, neuer Flächenverbrauch vermieden. Jedes der hochwertigen Ferienapartments verfügt über eine eigene Terrasse oder Balkon sowie einen privaten Spa-Bereich. Das Hideaway liegt in sonniger Südlage am ruhigen Ortsrand und bietet direkten Ski-in/Ski-out zu 142 Pistenkilometern.

Aktuell stehen nur noch vier Apartments zum Verkauf. Aufgrund der großen Nachfrage entsteht ein weiteres Gebäude: Die neuen Einheiten bieten neben einem privaten Spa auch Zugang zum gemeinsamen Pool.

Vier Jahreszeiten in Saalbach-Hinterglemm auf einen Blick:

Frühling:

• Skifahren bis in den April auf den höher gelegenen Pisten.
• Wanderstart auf über 400 km markierten Wegen in der Region.
• 400 km gut gekennzeichnete Mountainbike-Trails in direkter Umgebung. Viele Almhütten bieten Lademöglichkeiten für E-Bikes.

Sommer:

• Erfrischung in nahegelegenen Bergseen wie dem Zeller See.
• Themenwanderwege für Kinder: Montelino's Erlebnisweg, Berg Kodok und der Wildlife Trail.
• Abenteuer für Familien: Baumzipfelweg, Hochseilpark mit Mega Flying Fox und Jump & Slide Park.

‍Herbst:

• Idealer Zeitpunkt für Fototouren: Klare Fernsicht und bunte Wälder.
• Genusserlebnisse: Saalbacher Schmankerl-Herbst: Vom 19.09.-24.10.2026 erwartet Besucher jeden Mittwoch
  und Samstag traditionelle Livemusik und lokale Speisen auf verschiedensten Hütten in Saalbach Hinterglemm.
• Waldwellness am Reiterkogel: Energieplätze, Hängematten und Ruhe mitten im Herbstwald.

Winter:

• Ski-in/Ski-out: direkter Einstieg in das Top-3-Skigebiet Österreichs.
• Winterwandern auf 140 km geräumten Wegen. Rodeln auf der 3,2 km langen Reiterkogel-Bahn.
• Über 40 Hütten im Skicircus: von urigen Almklassikern bis zu modernen Berg-Restaurants.

Bergresort Buchenstein – Tirol

Das familienfreundliche Bergresort Buchenstein entsteht im Pillerseetal, am Fuße der Kitzbüheler Alpen. Die exklusiven Apartments in nachhaltiger, regionaler Holzbauweise erstrecken sich über 39 bis 130 m² Wohnfläche. Jede Einheit erhält einen privaten Spa mit KLAFS Premium-Sauna und Außenwanne auf der Terrasse. Ein beheizter Edelstahl-Außenpool ergänzt das Wellnessangebot der Anlage. Die gesamte Beheizung erfolgt CO₂-neutral über Wärmepumpe, Pelletsanlage und 100 % Ökostrom.

Das Resort bietet Ski-in/Ski-out mit Zugang zum familienfreundlichen Skigebiet Buchenstein. Ideal für Anfänger und Wiedereinsteiger. Populäre Skigebiete wie Fieberbrunn, Leogang, Kitzbühel und St. Johann sind in wenigen Fahrminuten erreichbar. Das Resort liegt nur wenige Kilometer hinter der deutschen Grenze und ist aus Deutschland und der Schweiz stressfrei erreichbar.

Vier Jahreszeiten im Pillerseetal auf einen Blick:

Frühling:

• Kräuterwanderungen und Lama-Wanderungen: das Pillerseetal erwacht im April und Mai in einem ruhigeren, entschleunigten Rhythmus.
• Golfregion mit sieben gepflgten Anlagen in der Umgebung, darunter Eichenheim und Schwarzsee bei Kitzbühel.
• Das Pillerseetal gehört zur E-Bike-Großregion Kitzbüheler Alpen Wilder Kaiser mit 45 Orten und ausgebauten Radwegen bis nach Zell am See.

Sommer: 

• Naturbadesee Pillersee: Baden, Bootfahren und Entspannen mit Ausblick auf das Bergpanorama.
• Familienfreundliche Themenwege wie der Bienenlehrpfad und anspruchsvolle Touren auf die Loferer Steinberge und Kitzbüheler Alpen.
• Erlebnispark Familienland: über 50 Attraktionen auf 20.000 m² mitten in den Kitzbüheler Alpen.

Herbst:

• Wandern und Biken mit Panoramablick: die Bergbahn Buchensteinwand fährt vom 08. Mai bis Ende Oktober täglich.
• Musik am Berg: ausgewählte Hütten laden bis Mitte Oktober zu Volksmusik und Tiroler Schmankerln auf der Sonnenterrasse.
• Kulturherbst Hochfilzen (27. 09- 8.11.2026): Konzerte und Kabarett mit renommierten Künstlern und Kabarettisten.

Winter:

• Ski-in/Ski-out: von der Familienpiste bis zur schwarzen Abfahrt. Über 1.000 Pistenkilometer in der Umgebung.
• Langlaufen in der schneereichsten Region Tirols: 100 km präpariertes Loipennetz, jährlicher Biathlon Weltcup in Hochfilzen.
• Jakobskreuz auf der Buchensteinwand (1.456 m): Panoramablick auf Wilden Kaiser, Hohe Tauern und den Großglockner. Ganzjährig geöffnet.

Mit ALMDORFBAU zur Ferienimmobilie in Österreich – ganzjährig vermieten und profitieren

Seit über 40 Jahren entwickelt und realisiert ALMDORFBAU hochwertige Ferienimmobilien in ganz Österreich. Über 1.000 Kunden vertrauen bereits auf uns. Unsere Projekte bieten Ihnen volle Flexibilität und ganzjährige Vermietung. Unser Partner ALPS RESORTS sorgt für die professionelle Betreuung und kontinuierliche Auslastung Ihrer Urlaubsunterkunft.

Haben Sie Fragen zu unseren Projekten oder Interesse an einem persönlichen Gespräch? Kontaktieren Sie uns – wir sind gerne für Sie da.